Παρά τις μεγάλες αυξήσεις των τελευταίων πέντε ετών, η ελληνική αγορά δεν έχει πιάσει ακόμα «ταβάνι»
Στην Ελλάδα, μετά την κατακόρυφη πτώση των τιμών των ακινήτων που σημειώθηκε την περίοδο της κρίσης χρέους, η αγορά γνωρίζει συνεχή άνοδο τα τελευταία πέντε χρόνια.
Νοικοκυριά, επενδυτές αλλά και επισκέπτες από το εξωτερικό έχουν οδηγήσει τις τιμές κοντά σε ιστορικά ρεκόρ, κυρίως σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
Όπως συμβαίνει στις περισσότερες περιπτώσεις, το νόμισμα έχει δύο όψεις. Από τη μία πλευρά, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων αποτελεί απόδειξη και συνεπακόλουθο της οικονομικής ανάκαμψης της χώρας.
Από την άλλη, η συνεχής άνοδος των τιμών πιέζει τις ελληνικές οικογένειες, που αναγκάζονται να ξοδεύουν όλο και μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους για τις ανάγκες στέγασης.
Τι πυροδότησε όμως αυτή την έκρηξη στις τιμές των ακινήτων και μέχρι πού μπορεί να φτάσει;
Όπως εξηγεί στο euronews o Δημήτρης Μπινιάρης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος, τον οποίο συναντήσαμε στο 24ο συνέδριο της Prodexpo, το οποίο πραγματοποιείται στις 25 και 26 Οκτωβρίου στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών, ήταν μία σειρά παραγόντων που οδήγησαν σε αυτή την εξέλιξη:
«Πράγματι έχουμε αλματώδη άνοδο. Αυτό οφείλεται σε διάφορους παράγοντες. Ένας παράγοντας της ανόδου είναι το γεγονός ότι από το 2018 και μετά ελήφθησαν μέτρα από την κυβέρνηση υπέρ της βιώσιμης ανάπτυξης των ακινήτων, όπως ήταν η κατάργηση του ΦΠΑ, οι διάφορες φορολογικές ελαφρύνσεις και βεβαίως το γεγονός ότι οι τράπεζες ξεκίνησαν ξανά να δίνουν δάνεια. Αυτό είναι πολύ σημαντικό. Έχουμε φτάσει σε χρηματοδοτήσεις 70% που είναι από τα υψηλότερα ποσοστά στην Ευρώπη επί της αξίας ενός ακινήτου. Επίσης, το γεγονός ότι για μια δεκαετία ήταν παγωμένη η αγορά και δεν υπήρχε αρκετά μεγάλο απόθεμα μας δίνει τώρα νέο απόθεμα ακινήτων, το οποίο γίνεται ανάρπαστο.»
Θα συνεχιστεί αυτή η ανοδική τάση;
«Θα συνεχιστεί η ανοδική τάση στις αξίες, διότι έχουν αυξηθεί δυστυχώς κατά πάρα πολύ τα υλικά και το κόστος εργασίας την τελευταία τριετία. Δεν υπάρχουν αρκετοί εργάτες και εργαζόμενοι στα έργα, οπότε έχουν αυξηθεί οι μισθοί τους και έχει αυξηθεί ταυτόχρονα πάρα πολύ το κόστος των υλικών. Να πούμε όμως ότι **είμαστε από τις χαμηλότερες στην Ευρώπη χώρες σε απόλυτες αξίες τιμής ανά τετραγωνικό.**»
Υπάρχουν περιοχές που ξεχωρίζουν, που είναι πιο ακριβές και κάποιες που είναι πιο οικονομικές.
«Όλες οι περιοχές είναι ακριβές για τον Έλληνα εργαζόμενο μισθωτό και το πρόβλημα είναι ότι οι μισθοί στην Ελλάδα είναι κατά πολύ υποδεέστεροι από τους ευρωπαϊκούς. Η λύση είναι να αυξηθούν οι μισθοί τουλάχιστον για τους μισθωτούς. Υπάρχουν περιοχές, όπως είναι ακόμα τα δυτικά προάστια, οι περιοχές όπως αυτές πέριξ της Αττικής, περιοχές της ανατολικής Αττικής όπου ακόμα οι τιμες δεν είναι αυτές του κέντρου της Αθήνας και των βορείων προαστίων ή των νοτίων όπου έχουν ξεφύγει τελείως. Ακόμα όμως και αυτές είναι ακριβές σε σχέση με τους τρέχοντες μισθούς.»
Είναι ενδεικτικό ότι στις πωλήσεις κατοικιών η άνοδος των τιμών -σε πανελλαδικό επίπεδο – έχει φτάσει το 50% τα τελευταία πέντε χρόνια. Η ενίσχυση της αγοράς ακινήτων προκαλεί ευκαιρίες αλλά και κινδύνους.
«Οι κατοικίες και ευρύτερα οι κατασκευές ήταν πάνω από το 2/3 των επενδύσεων πριν το 2008» εξηγεί ο Νίκος Βέττας, γενικός διευθυντής ΙΟΒΕ. «Αυτό που βλέπουμε τώρα είναι ότι επανερχόμαστε προς εκείνα τα επίπεδα, χωρίς όμως να τα έχουμε φτάσει ακόμα. Οι επενδύσεις εξακολουθούν να είναι πολύ χαμηλότερες από ότι ήτανε τότε, ακόμη και οι τιμές των επενδύσεων δεν έχουν πάει στα επίπεδα τα οποία είχαν το 2007 κατά μέσο όρο. Επίσης, υπάρχει άνοδος σε οτιδήποτε σχετίζεται με τον τουρισμό, είτε μέσα στις πόλεις, είτε σε αμιγώς τουριστικές περιοχές, γιατί ο τουρισμός έχει πάει καλά τα τελευταία χρόνια. Μικρότερη αύξηση έχουμε στα ενοίκια από ότι έχουμε στις τιμές των ακινήτων, αλλά και οι τιμές των ακινήτων δεν έχουν φτάσει ακόμη εκεί που ήταν πριν το 2008.»
Άρα περιμένουμε νέες αυξήσεις και στα δύο;
«Οι τιμές μας τώρα αναλογικά δεν είναι τόσο υψηλά όσο σε κάποιες άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπου υπάρχει κίνδυνος για μια απότομη διόρθωση. Σε εμάς αυτός ο κίνδυνος είναι μικρότερος. Εάν οι τιμες συνεχίσουν να αυξάνονται, δεν μπορεί κανείς να το ξέρει. Το πιο πιθανό είναι ότι θα δούμε άνισες εξελίξεις, αλλού να συνεχίζεται η αύξηση, αλλού να υπάρχουν διορθώσεις. Πάμε σε μια σε ένα περιβάλλον υψηλότερων επιτοκίων και φυσικά όλοι γνωρίζουμε ότι τα επιτόκια είναι καθοριστικά για μια μακροχρόνια επένδυση, όπως στα ακίνητα.»
Υπάρχουν κίνδυνοι από την άνοδο της αγοράς ακινήτων για την ελληνική οικονομία;
«Είναι δύο τα ζητήματα που πρέπει κανείς να προσέχει. Το ένα σχετίζεται γενικά με την πορεία της οικονομίας μας. Η πορεία της οικονομίας μας δεν μπορεί να είναι μόνο ακίνητα. Αυτό το βιώσαμε πριν το 2008. Ένας κίνδυνος είναι οι δουλειές, οι αποταμιεύσεις, οι επενδύσεις να πάνε υπερβολικά προς τα ακίνητα σε σχέση με την υπόλοιπη οικονομία. Δεν είμαστε ακόμη εκεί. Αλλά είναι κάτι που πρέπει να το αποφύγουμε. Το δεύτερο είναι ότι έχουν αλλάξει οι συνθήκες, έχει αλλάξει το μείγμα. Δεν χρειαζόμαστε περισσότερα σπίτια ή περισσότερα τετραγωνικά, γιατί το απόθεμα το οποίο χτίστηκε τις προηγούμενες δεκαετίες φτάνει για το πόσοι είμαστε. Έχουμε όμως παλιά σπίτια και έχουμε σπίτια τα οποία πρέπει κανείς να τα ανακαινίσει, να τα εκσυγχρονίσει, να αλλάξει χρήσεις. Αυτό δεν γίνεται πάρα πολύ εύκολα, δεδομένης και της ιδιοκτησίας, όπως είναι σε παλιές πολυκατοικίες. Θέλει ακόμη και πολεοδομικές παρεμβάσεις, άρα ο κίνδυνος είναι μπροστά σε αυτό να δείξουμε διστακτικότητα ή αμηχανία.»
Άρα άρα αυτό που θα προτείνετε είναι, αντί να χτίζουμε περισσότερο να φροντίσουμε, να αξιοποιήσουμε τα παλαιότερα ακίνητα;
«Ή να τα αντικαταστήσεις, αλλά αυτή είναι πιο ακριβή λύση από το να τα εκσυγχρονίσεις. Αν μετρήσουμε πόσοι είμαστε και τη δημογραφική προβολή, πράγματι δεν χρειαζόμαστε στη χώρα μας περισσότερα σπίτια, τουλάχιστον για τους Έλληνες.»
Μεγαλύτερα θύματα της έκρηξης στις τιμές των ακινήτων είναι οι νέοι, που βλέπουν να απομακρύνεται το όνειρο μετακόμισης από την οικογενειακή εστία. Στην Ελλάδα, οι νέοι, μεσοσταθμικά, καταφέρνουν να φύγουν από το γονεακό νοικοκυριό στην ηλικία των 30 ετών, ηλικία σημαντικά υψηλότερη από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Μία άμεση λύση για την αποσυμπίεση των τιμών θα μπορούσε να δώσει το απόθεμα των ακινήτων που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις πρόκειται για 750.000-1.000.000 ακίνητα.
Όπως εξήγησε στο euronews o Δημήτρης Μελαχροινός, διευθύνων σύμβουλος της spitogatos.gr, ένα πολύ μικρό μέρος από αυτόν τον όγκο έχει μπει ήδη στην αγορά, ωστόσο τα επόμενα χρόνια αναμένεται να μπει ένα 20%-25% του συνολικού όγκου, προκαλώντας αποσυμπίεση στις τιμές των ακινήτων.
Το πρόβλημα, όμως, δεν είναι μόνο ελληνικό. Σε ολόκληρη την Ευρώπη, οι κάτοικοι κυρίως των μεγάλων πόλεων, δυσκολεύονται όλο και περισσότερο να ανταποκριθούν στο κόστος στέγασης.
H αγορά ακινήτων έχει επιδείξει, μέχρι τώρα, ισχυρές αντιστάσεις στην άνοδο των επιτοκίων. Ωστόσο, οι παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι είναι θέμα χρόνου να υποστεί τις συνέπειες από τα ακριβό κόστος ζωής και τα ακριβά δάνεια. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, πρώτα θύματα θα είναι τα επαγγελματικά ακίνητα. Στη συνέχεια, ενδέχεται να υπάρξει αποκλιμάκωση τιμών και στα εμπορικά, αν και ο χρονικός ορίζοντας για μία τέτοια εξέλιξη εκτείνεται πέρα από τον επόμενο χρόνο.
